Las claves de la nueva ley de vivienda
El 2024 las subidas del alquiler tendrán un tope del 3%, un punto más que el 2% en vigor para 2023. Pero para 2024 la nueva ley establece un cambio: ya no se tendrá en cuenta el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler, como venía ocurriendo habitualmente.
De 2025 en adelante, «se creará un nuevo índice más estable e inferior a la evolución del IPC». Este «ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos disparatados que encarecen sin límite las rentas de alquiler», según el acuerdo de Bildu y ERC. Será el INE quien se encargue de definir este nuevo índice, y tendrá que hacerlo antes del 31 de diciembre de 2024.
Se regularán todos los alquileres en las llamadas zonas de mercado tensionadas -donde más suben estas rentas-, ya sean propiedad de grandes o pequeños propietarios y tanto para contratos de inmuebles que ya estuvieran en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.
Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación de un nuevo índice de contención de precios para los grandes tenedores.
En el texto anterior, el tope se imponía para grandes tenedores, mientras que los pequeños propietarios tendrían incentivos fiscales a cambio de congelar el precio de la vivienda.
Se amplían los criterios para que las comunidades autónomas puedan declarar zonas tensionadas. Podrán hacerlo si la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares, o si el precio de compra o alquiler de la vivienda ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. Con la propuesta anterior, se tenían que cumplir las dos condiciones, lo que limitaba el número de posibles zonas de este tipo.
Se podrá aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada.
Se considerará gran tenedor a aquel propietario de cinco o más inmuebles, y no diez, como en el proyecto anterior, si así lo piden y justifican las comunidades. Se les aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios. También se amplía la definición a personas físicas, y no solo jurídicas.
Se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada, demanda de los movimientos por la vivienda para eliminar la incertidumbre de los arrendadores. Para evitar los desahucios, se aplicará además un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario para familias vulnerables. De no haber acuerdo, se concede el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales y se habilita al juez a establecer plazos superiores, según explica el Gobierno.
También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerable.
Además, se establece una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de
vulnerabilidad social o económica en los contratos de alquiler, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán siempre a cargo del propietario, a diferencia de lo que ocurre habitualmente en la actualidad, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente y los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
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